时间：2004-8-28 11:22:28

 

 

   李(海南旅游研究所研究员李澄怡)：看了凤凰卫视对你的一次采访。你在新疆冒着死的威胁独自一人过冰谷。

   王：那次是冒险。

   李：你讲得很真实，你说你两腿直打哆嗦，打自己两耳光才镇定下来。

   王：事实就是那样。

   李：可以直面死亡的人，没有什么不能面对。

   刚才听你的发言，感觉到你厚重的责任感。你把你的心挖出来、把你所有的智慧放送，告诉人们如何做。有一个希望，你们写一本书吧，写你们的成长和经验，把你们的企业智慧贡献给中国企业。

   今天我们主要想谈谈海南。海南经历两次宏观调控。93年时海南自己有责任，可以说是咎由自取吧！当时海南的房地产离开了市场，有市场炒作，但没有真实的市场需求，离开了人们需求的坚实土地。而这两三年海南的房地产开始理性了，随中国小康社会形成，有一批中产阶层开始有休闲需求，他们需要一片度假的净土，需要第二家园。海南这几年的房地产，正朝着这个市场在走，走得很实在。

   刚才大会发言中你用了一个词——非主流房地产。常态的住宅产品在房地产里算是一个主流产品，那么，相较而言，海南的休闲房地产在中国应该是一种非主流房地产产品。这样的产品，中国该不该发展？

    王：它应该不是该不该吧，而是有没有这个市场。海南是一个独立的岛。沿海风光资源非常独特，海岸线长。它是个奇缺资源，这种奇缺资源和它的国民消费水平是有关系的。人均GDP低的时候，休闲旅游、度假旅游形成不了，度假消费成不了气候。现在中国的人均GDP上去了，发展休闲地产、度假地产有空间。海南在这方面是很有发展潜力的。这是一个基本判断。

   我们谈谈问题。问题在什么地方呢？海南的尴尬在什么地方呢？当然我们知道到了春节期间你根本订不到房，房价高出两倍三倍。但你要三个月做出十二个月的生意，这是相当不平衡的，一定会制约发展。因为你要把全年的投资让它三个月收回来，对它来讲是一种伤。所以海南的问题就是如何来解决平衡问题。实际上在夏威夷、澳大利亚黄金海岸、印度尼西亚，很多地方都有成功的经验来平衡淡季旺季的关系。

   我觉得宏观调控对海南岛没有多大的问题。从房地产来看，应该说，影响最大的是上海，长三角的江苏这一带，影响比较小的是珠三角地区。

   李：放在一个大平面上来讲海南的体量小，它在中国的房地产里头非常弱小。但海南开发的休闲度假地产产品在中国是前卫的、新型的，它的目标市场是富裕起来的中国人，着力点不是解决温饱问题。这和中国当前主流房地产的目标市场是有区别的。

   王：对万科来讲，我们主要开发主流住宅，但正因为刚刚分析了海南的特点，所以万科认为中国的城市土地当然奇缺，但相对而言更奇缺的是什么呢？更奇缺的是水。中国城市很大一部分缺水。我们指的水不仅仅是饮用水、生活水、工业用水，还有很大一部分是景观水。景观水是非常非常缺的！这是最奇缺的东西。从水的角度来讲，海南的水是非常非常独特的，景观是非常非常不错的。

   我们万科制订一个江河湖海渠战略（你江河湖海都没有，有个水渠也可以）。我们从最南的海南岛到深圳、厦门、青岛、大连、威海，沿海的我们都可以发展。就是海边的住宅，这里的海边住宅就是休闲住宅的意思。实际上我们在三年前对海南岛就有兴趣，就希望能拿到地。但我们来，领导见了，杯也干了，地却拿不到。海南实际上不是人们愿不愿意来，而是能不能拿到地。我们是不是应该检讨一下：海南岛并不是像黄金海岸开发得已经很成熟了，而是待开发，需要大笔资金。但为什么想来的进不来呢？土地资源怎么把握、怎么应用，是在政府手中，由政府主导。我不是说休闲地产不是万科的主流就不考虑，因为这是奇缺的，它要和主流地产结合起来。

   李：依你的眼光，从休闲地产的角度反观海南现在房地产楼盘，你感觉有哪些能够接近你心中的概念，还有哪些不足？

   王：因为我们没有进来，所以我不能说对海南的市场很了解，但是凭我的直觉来讲、凭经验，就是协调一个淡季和旺季。所谓的度假地产，它并不是全年来住。如果不是全年来住，他不住的那些天也能拿来经营，这就是度假地产的特点。我们知道，不论是在夏威夷也好，还是地中海的很多城市也好，实际上真正作为自己用的地产最多只有2个月，其他的10个月全出租。海南这方面，还是季节性非常非常强，就是大家需要就都需要，不需要就都不需要。

   李：这是个很大的问题。休闲地产在海南怎么做？如果你来运作，你会怎么做？如何填平淡旺季时间差？

   王：我觉得这个不是我们今天可以谈完的。我想要从战略上来考虑，慢慢解决是一个过程。

   我想换另外一个问题就是，我的休闲地产是怎么定位，我的休闲是怎样的休闲？我的休闲是给万科的业主来休闲。万科开发这么多年，积累了一批业主。万科现在有多少业主呢？有十万人。今后会发展到二十万、三十万。万科希望为他们提供一种额外的超值的享受。为什么我们要建沿海休闲度假村，就是给万科业主享受的。我们的休闲地产经营对象是什么呢？是我们的业主，是我们卖房所给的额外产品，而且是不赚钱的。买我们的房，可以来万科滨海度假村度假。这就是我们给业主的附加价值。我们万科现在在20个、30个城市开发，我要给这30个城市的消费者去补偿。

   海南应该考虑，吸引大的发展商，大的发展商消化自己开发的海南休闲地产不成问题。

   从长远来讲，海南的发展没问题。中国的人口多，富人有“一小撮”，就这一小撮是多少？ 5%。5%是多少呢？7500万。7500万先富起来的人可能考虑在海南买房。你海南岛就这么点资源，能让多少人买。所以说，海南发展长远看没有问题。

   李 :你走到今天这个状态，你感觉支撑你发展的主要因素是什么？

   王：是中国经济的市场化发展、中国经济的整体发展，提供了机会。

 

 

时间：2004-8-28 11:14:21

   李(海南旅游研究所研究员李澄怡)：看了你5月写的关于当前政策调控的文章，觉得富有责任心，说话凌厉、痛快。不像一些人捏捏扭扭看着人的脸色说话。

   就海南房地产的发展向你请教。海南房地产如何定位、可以做什么产品？它的目标市场在哪里？就中国而言，它的特点是什么？它的发展出路和方向在哪里？如何发展？

   任：我来博鳌论坛已经四次了，我们第一次开会的时候省里的林厅长，还有副省长都来参加。当时我们谈海南的时候就是如何清理这些烂尾楼，如何处理这个项目。那时候的海南可能重点是考虑如何处理那些烂尾楼，就是如何把93年造成的烂尾楼处理掉。

   第二次、第三次来的时候就是谈开发、建设的问题。上一次来海南时，林厅长告诉我，可以从海南的投资情况看到，海南的房地产从投资下降、到开始恢复，从去年开始，重新投资开始上升，但是它的绝对值还很小，大概只有26亿，这个数量还是很低的。

   从连续这几年看，感到海南省自己的定位不明确。海南曾经考虑发展工业、发展农业，同时也曾考虑把旅游作为主要经济方向。作为一个省，如果全局的发展方向不确定的话，很难在房地产上有一个很明确的方针和政策。

   房地产的作用，首要就是要解决本地居民的居住问题，这是任何一个地方政府的必要责任之一。一地为官，就要一地为民。让当地的老百姓解决住房问题，扩大居住面积。就海南省的情况看，总人口数量是很低，原有的房地产已基本上可以满足当地居住问题了，那么是不是解决完居住问题就再没有房地产的发展余地了？这就有一个你的住宅增长速度有多高，你的人口增长速度有多高的问题。从国际上来说，评论住宅增长速度的主要标准是家庭分裂的速度。因为有一个家庭就需要有一套住房，如果我10个人的一个大家庭是一套住房。但分裂为3个小家庭单位，就需要3套住房。所以说是由家庭分裂的速度来决定的。如果没有人口做支撑，海南本土居住型的房地产不可能大发展。

   如果海南房地产的定位以旅游为主的话，那么就不是普通的居民住宅，房地产产品定位就发生变化了。在国际上旅游居住房产分为两类，一类是私人居住类用途、一类是公共居住用途，如酒店。在国际上通常酒店不列为房地产行业，而中国是把酒店业也列在房地产行业之中。酒店为什么在国际上不列在房地产之中？因为酒店最主要不是把房子卖给你，也不是靠房产升值（当然升值是后续的利益），最主要的经营是希望人们能在酒店多呆几天，增加消费。盖酒店的目的不是把房子盖得越好越好，最豪华的就是最好的，不是。而是让我们的酒店盖得能吸引人，能在这多住几天，多增加一些消费。所以旅游度假式的酒店的服务设施比一般办公楼，城市商务酒店的服务设施多。这是一个方面。

   另一类就是私人居住类。买房是为了度假。可能一年也就来几个月，因为南方太热了，对北方人来说就是秋冬春这几个季节比较好。如果想让旅游居住高速发展很重要的一个原因就是必须把购房者没有居住的几个月经营好，把相应的一部分时间组织起来用于出租，去扩大旅游。房子所有者因此获得了一部分收益，从而也降低了他的维护成本和他持有房屋的成本，或者他挣的钱刚好够他这半年玩的钱，那么这种旅游发展的速度就会加大，你这个住宅产业发展的速度也会加大。

   李：这样就刚好把两个链——自己居住和对外经营扣在一起了。

   任：对了，如果没有一套系统的方式去把它中和起来，或者说没有一个配套服务去中和起来，我有半年不在，如果你要管理不好我又花很高的费用的话，我可能就维持不下去了。所以你要想旅游区的发展很高速，就一定要用这样的办法。

   另外一种就是豪华住宅，整个地区分配好，这个岛我就卖给一个人，卖给一个最有钱的人。他不需要其他人来干扰。那么从土地角度来说，这种人在中国目前还不太适应。因为我们土地要服务于更多的人，或者说还不能满足一个人独自占有大量的土地形成的这种私有消费。所以这种可能要到几年以后或十几年以后才能高速发展。而前两类可能是普遍发展的速度可以提高。

   李：海南房地产现在可以在两个方向突破。一个是为当地居民服务的房地产，这是任何区域政府都要解决的。另外，海南这个热带宝岛可以向外卖，在全国打响“第二居住地”的口号，甚至，对日本、韩国、俄罗斯远东地区都可以打这个口号。但，做大“第二居住地”需要在经营方式上有巨大的变化。

   任：现在很重要的是，如果经营方式配不起来的，仅仅是卖房子就会存在很多问题。

   李：对，利益点保证不了。

   任：比如说我们去欧洲旅游，欧洲的很多酒店是私人家庭式的。比如我这个星期去旅游了，这一个星期的房可以拿出来租。你从网上可以很便捷地查到。老太太开着车（可能是邻居），把你从火车站接到房间里，住一晚上后你交完钱就走人，她负责打扫或其它的。这种方式很重要，有这种方式的话，第二居所的配套服务和第二居所的功能利用问题才能有效解决，你才能广泛的开展第二居住地的开发。否则，只是少数有钱人自己有的一种东西，变不成社会资源。而且如果作为旅游，全部是一种私人独有的东西，除了他自己别人不能用的话，会把资源浪费掉。土地资源浪费了、建筑资源浪费了。

   李：他的成本也增加了。

   任：对，他的成本也增加了。所以这样是不利于快速发展。

   李：海口有一个案例，开发商房子卖得很好，大多数是卖给大陆人，但卖后常住的人少，开发商在物业管理方面很难承担后续的支出。现在，再开发一个楼盘，这个开发商就不太想卖给外地人，而侧重于对本地人的销售。开发商的目标市场在转变，对岛外外销的积极性降低了。

   对一个区域来说，产业定位至关重要，政府的产业决策、产业导向非常重要。海南房地产业发展需要政府科学决策，“第二居住地”的发展需要产业支撑，否则，只是一句空话。对海南的政府来说，用什么产业支撑海南第二居住地发展？用什么样的服务为度假居住配套？在这方面你有什么好的建议？

   任：很重要的就是要国际化，要导入国外先进运作方式，要有国外度假村俱乐部之类运行组织的加盟，让海南私人住宅加入到国际大循环里头去。比如说我一年拿出八个月来加入你这个国际度假联盟，另外四个月是我自用的时间。这个在国际上是很通行的，形成一个巨大的俱乐部，然后这个俱乐部在全国去联网，和全国的旅游公司构成一个网络。私人住宅的消费比酒店的消费低，能吸引很多人来住，反过来，又能提供收入给那些提供住宅的人，这是一个很好的办法。国际上这种大的旅游俱乐部可能有上万个会员，每个人都是因为把自己的房子一个月、两个月、或一到几个月拿出来，所以就成为会员了。同时，也可以交换到别的会员俱乐部里去，而不是局限在一地。比如海南可能和青岛、大连结合起来形成交换，形成全国连网。

   社会的配套组织是最重要的，海南应该最先挑起这个重担。为什么？因为你具备这个条件，你环境封闭。任何人都不能把这个房子偷走，对吧？甚至有的连车都给你提供，也不可能把车偷走，因为他出不了这个岛，所以你提供这个服务是最有条件的。像大连，他可能会开车跑了。另外就是和国际联网。因为国际上已经有现成的网络，你可以有效地组织起这个分时度假的时间，参加国际网。参加国际网就可以从国际上给你拉来客源，他来组织客源，你就可以去交换时间了。假设，我想到夏威夷去住一个礼拜，住在夏威夷人的私人住宅里，而我在海口的住宅就交换给其它人住。这样，人们就很有兴趣了，就变成了机制的利益驱动，促使你主动的把你的房子拿出来，然后形成一种交换。因此各方都努力，资源不浪费，大家都得利。但是我们现在缺乏的是这样一个系统的组成。

   李：这对中国来说是一种新型的经营方式，开放的、与世界相联系的经营方式。任：我认为，第三个问题是我们政府要考虑的。如果要想把海南作为一个旅游的岛来定位，那我们首先要告诉海南的居民，你们不会再有安闲的生活，而是要去应付市场的竞争、去营造整体的服务环境，这样才能创造一个全岛和谐的整体环境。不要一方面说我在海南是舒适和安静的，我不愿意有更多的游客来打扰；而另一方面又说，我需要更多的游客来，以支持本地经济的发展和我的发展。这两个内容是矛盾的，所以在民众中间要解决好这样一个观念问题，才能解决好相应的配套设施和配套组织的结合问题。如果没有一个好的民众基础，很难把这些东西捏到一起，行政命令一般是很难做到的。一定是经济利益和舆论结合起来，才能最终形成海南全岛有一个共同的目标、有全岛的最好服务。我们可以开辟一两个区域来作为封闭的居住区域，你想享受安逸就到那去，享受旅游热闹的就到这边来。这样做生意，有热闹，有安逸，有客源，有经济收益，就发展起来了。

   李：这是一个可持续发展的问题，可持续发展包括旅游经济发展和当地居民精神、心态的平衡发展。二者需要和谐。龙应台白天到宏村，感觉很好，要求晚上住下来。晚上的感觉更好。因为晚上游客退潮了，所有的居民恢复了本样，穿着拖鞋、打着赤膊、端着碗就出来了，轻松自在地生活，使龙应台感觉到这才是一种真正生态的生活。白天的游客挤压了当地居民的生活空间。

   任：如果不是政府加以协调，企业很难做到。

   李：永远需要奉献。你要收获就要付出，在矛盾中、动态中实现平衡。凭你对海南房地产的了解，你认为，海南要朝着休闲地产的方向走，海南的房地产该如何做。

   任：休闲地产一般情况来说不适合建在市中心，我们现在靠市中心的一些烂尾楼你很难把它改为休闲地产。因为我来的目的不是来寻求这种城市的喧哗，是要回避这个喧哗。比如说亚龙湾就没问题，定位很清楚，就是休闲，没有过多的商业竞争，该安静的时候安静，该热闹的时候热闹，该玩的时候玩，服务定位都很清楚。但海口过去不是，海口过去是多种经营概念混合在一起形成的。它有一点点，有一点点像黄金海岸，但还不够充分。我想这个东西一定是两者分开的。

   李：为本地居民和为外地游客到底营造出什么样的生活状态？导向非常重要，需要深入研究出结果并进行引导。现在大家不深入研究，跟着感觉走，想怎么开发就怎么开发，效果不好。

   任：这属于城市规划的政策导向。海南应该非常清晰的做出规划。当地居民应该以就业、生活方便和尽可能城市化进行规划、要求。而休闲的人，他本来就是要到农村来，需要非城市化的氛围。对中小城市来说，就120万人、130万人这样一个城市，不存在城市中心化的问题，也不存在郊区化的问题，因为你就在郊区，整个城市本来就是个郊区。

   李：社会配套服务很重要，否则外来人往那一住，孤孤零零，看不到东西，也买不到东西。

   任：这两者之间要有很好的交通和很好的联络，但是不一定非要集中在一个场景之内。他可能有两个点，但是很方便，应该是整体的协调发展。我们现在的毛病是什么呢？美国的城市规划完了以后，可能是从公路网先搭架，然后区域功能先搭架，所以他们有130多年的历史就是区域规划，这个历史是很长的。而中国不是，是自然发展的。所以一到开始城市规划的时候就发现要把这个村变成马路，所以我们在建设过程中很多存量被拆掉，而美国建设中很多存量会继续存在，他是不断地积累的，因为事先有规划所以他们几个小城镇慢慢一下就变成大城市了。但是每一个城市变成大城市都不需要拆一个小城镇变成马路，或者说拆掉一个建筑物去变成绿地，都没有，因为他有前期的长远的规划方案。开始楼盘不联络，后来楼盘联络在一起，再看一下发现他原来就是个楼盘。我们现在海南要做的就是一块空白，他们有条件像美国那样去做城市规划，或做一个区域规划。虽然你今天没有实现，两个地方看着很远，但很快连接在一起的时候，各自辐射能力加大的时候，要去拆除一些，你就很麻烦了。道路交通呀、市政呀，你已经拆不走了，因为你说了给他30年、50年、70年了，对吧？那你就很麻烦了。海南现在恰恰可以做到。但第一轮的高潮过程中，海南政府在这方面就没做好。海南政府想把城市无限制扩大，仅仅按着一般性城市发展的角度做规划。而没有想到，应该从全国、全世界范围进行海口城市功能的定位，城市为社会提供特殊的服务。

   李：经过折腾，现在认识上有了变化，但还有问题。诸如城市定位、城市规划和如何实现规划，有的是认识上不够清晰、不够正确，有的是认识到了，但行动上不到位，执行有问题。

   任：可能会有，因为我们的财力现在还不够。中国因为财力问题就急功近利，先解决眼前，勉强过了我这一届政府再说，以后的事情放到以后再说，所以重复建设和重复拆除的情况比较多。城市发展需要政府先有远见，不仅仅是为了一时一事，而是为了长远的战略考虑，这样可能的话会更有利于城市以后的发展。

   李：海口新的市委、市政府更有眼光，开始导入国外的好经验，用国外的智慧进行一些海岸、城区的设计，这样做，海口城市的品位和品牌会提升。

海南房地产体量小、力量弱，稍有一点风吹草动就往下掉。现在海口70%—80%的房产靠外销，三亚90%以上房产靠外销。在这种情况下，上面稍微一调整，在信贷上稍微卡一下，海南的房地产商便觉得很难活。

   任：海南房地产真的以旅游产品为主了就不应该靠按揭贷款，而是以一次性购买为主的消费。大部分旅游地产都是第二套住房，是富人购房。能提供贷款最好，不能提供也无妨。但你一定要有一个交换，我不住的时候就应以租金的方式进行返还交换。当一个经营组织，一个有成功案例的经营组织，用它成功经营的经济担保替代银行按揭贷款的经济担保时，这个矛盾可能就解决了。所以我认为配套的运行服务是相当重要的。城市整体合理规划条件下，把硬件问题解决了，而有效的运行经营把软件问题解决了也就是把银行的风险问题解决了。只有把银行资金的贷款和持续发展的问题解决了,这才能形成一盘棋，最后解决整体发展问题。如果仅从一个局部和局部上的一个时段看问题（比如仅从今年的宏观调控时段上来考虑问题），海南永远是犯错误，只能是今天调过来，明天调过去。

   李：现在人们容易在技术层面上思考问题，而不是在战略层面思考问题；容易就某一个局部思考问题，而不是系统地思考问题；容易去“解决”问题，而不是“消灭”问题；所以问题老在那里，总是调过来、调过去。

   任：必须考虑预期是怎么样的。海南缺乏一个长远有效的发展战略。海南应该考虑的是——我们的地区是什么，从地区的特性来准确解决定位问题，然后再解决你眼前的技术问题，这样才能把海南的问题解决了。